資産の貸付けの税率に関する経過措置〜消費税率10%への引上げ(その4)

事業用不動産の貸付けをしている事業者(不動産会社・大家さん)は令和元年10月1日以降の消費税率引き上げに伴う「経過措置」について注意が必要です。既存の賃貸借契約書をチェックしてみましょう。

資産の貸付けに係る経過措置の基本的な考え方

事業者が、26年指定日(平成25年10月1日)から31年指定日の前日(平成31年3月31日)までの間に締結した資産の貸付けに係る契約に基づき、令和元年10月1日前から引き続き当該契約に係る資産の貸付けを行っている場合において、当該契約の内容が次の「① 及び②」又は「①及び③」に掲げる要件に該当するときは、令和元年10月1日以後に行う当該資産の貸付けについては、旧税率(8%)が適用されます。
ただし、平成31年4月1日以後に当該資産の貸付けの対価の額の変更が行われた場合には、当該変更後における当該資産の貸付けについては、この取扱いの適用はありません。

  1. 当該契約に係る資産の貸付期間及びその期間中の対価の額が定められていること。
  2. 事業者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと。
  3. 契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申入れをすることができる旨の定めがないこと、※その他対価に関する契約の内容が貸付け資産の取得価額合計額(不随費用の額を含む)のうちに当該契約期間中に支払われる当該資産の貸付けの対価の額の合計額の占める割合が100分の90以上であるように当該契約において定められていること。

上記枠内の③※以降の記述は税務上のリース取引以外の賃貸借取引となるものに関する経過措置の判定要件に該当しますから③※以降の内容は不動産の貸付けの判定には不要です。

契約締結日(更新日含む)と契約内容に注目

専門用語のオンパレードで解りにくいので、不動産の貸付けに限定して解り易く記載すると以下のとおりです。

平成25年10月1日から平成31年3月31日までの間に不動産賃貸借契約を締結(契約の自動更新を含む)し、令和元年10月1日前から引き続き貸し付けている場合で不動産賃貸借契約の内容が以下のいずれか(1.又は2.)に該当する場合には、令和元年10月1日以後の消費税税率は8%とする。

  1. 不動産賃貸借契約において貸付期間とその期間中の対価の額(家賃)が定められている + 不動産賃貸借契約で対価の額(家賃)の変更ができないこと(「変更ができないこと」には消費税率の改正があったときは改正後の税率による旨の契約条項は含まれません)
  2. 不動産賃貸借契約において貸付期間とその期間中の対価の額(家賃)が定められている + 契約期間中に中途解約申込ができない

「対価の額が定められていること」とは

契約期間中に受け取る家賃金額合計が不動産賃貸借契約で明らになっている状態をいいます。

通常の不動産の貸付けであれば契約書に貸付期間と家賃が明示してありますから、対価の額(家賃)に限定していえば、いわゆる百貨店の店舗などの売上連動家賃(変動要素があるため期間中の家賃総額が計算できない)等を除いて、1.の家賃改定条項と 2.の解約条項の二つが経過措置の適用判定のポイントになります。

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